Khu công nghiệp tăng chuẩn cơ sở hạ tầng để đón sóng đầu tư

Triển vọng BĐS hậu cần năm 2022

Theo Savills Việt Nam, ngành thương mại điện tử vươn lên khẳng định vai trò trong đại dịch Covid-19, từ đó thúc đẩy hệ sinh thái trực tuyến phát triển nhanh chóng thời gian vừa qua. Minh chứng là các hình thức kinh doanh trực tuyến bùng nổ, kéo theo là việc tìm kiếm bất động sản công nghiệp để đáp ứng nhu cầu kho bãi, hậu cần của các doanh nghiệp cũng ngày một tăng cao.
Từ thực tế đó, cơ hội phát triển ngành hậu cần kho bãi (logistics) tại Việt Nam đang rõ ràng hơn bao giờ hết. Theo tính toán của Agility, Việt Nam đang thuộc Top 10 thị trường logistisc mới nổi hàng đầu trong năm 2021. Mức tăng trưởng của thị trường logistics Việt Nam cũng thuộc nhóm 50 quốc gia đứng đầu với chỉ số đạt 5,67. Việt Nam cũng đạt tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 tới năm 2026.
Bức tranh tăng trưởng của bất động sản hậu cần năm 2021 của Việt Nam còn có dấu ấn là các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) giữa các nhà cung cấp dịch vụ hậu cần trong và ngoài nước. Đáng chú ý là thỏa thuận giữa ITL Corporation và Symphony Int. Holdings, giữa Gemadept Corporation và Sumitomo Corporation, cũng như giữa Gemadept Logistics và CJ Logistics. Thời gian gần đây, nguồn cung nhà kho xây sẵn theo tiêu chuẩn quốc tế tại Việt Nam đang gia tăng đáng kể về số lượng. Một loạt các dự án nhà kho cung ứng ra thị trường với chiều cao, trọng tải sàn và khu vực xếp dỡ hàng hóa theo tiêu chuẩn quốc tế. Bên cạnh đó, sự tăng trưởng đáng chú khác còn đến từ các nhà phát triển kho lạnh dành cho khách thuê ngành thương mại điện tử và đa ngành, cơ sở vật chất xanh và bền vững, hệ thống điện dự phòng lớn ở các nhà kho cao tầng.
Mặc dù có những tiềm năng phát triển có thể dự đoán trong tương lai, nhưng ngành logistics tại Việt Nam vẫn đối mặt với một số thách thức. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các công ty nước ngoài, nhóm doanh nghiệp vốn có sản lượng thấp nhưng lại chiếm tới 75% doanh thu. Trong khi đó các doanh nghiệp Việt Nam tham gia trong lĩnh vực này chủ yếu có quy mô vừa và nhỏ, có giá trị gia tăng thấp. Toàn Việt Nam hiện có 3.000 công ty hậu cần kho bãi, tuy nhiên 90% có vốn đăng ký dưới 400.000 USD, 5% có vốn đăng ký từ 400.000 - 880.000 USD. Còn lại là 5% công ty có vốn đăng ký trên 880.000 USD.
Kế đó là các nhà đầu tư hậu cần kho vận đối mặt với nhiều hạn chế đến từ các chính sách quy hoạch tổng thể theo truyền thống. Đại diện Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Ủy viên Lê Thanh Vân cho biết các quy hoạch khu công nghiệp rộng từ vài trăm đến 1.500 ha đã không theo kịp những mô hình hiện đại, cần có những quy hoạch kiểu mới nhằm cạnh tranh và hấp dẫn các nhà đầu tư hơn nữa.
Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam, ông John Campbell cho biết: “Theo mô hình hiện tại, phần lớn diện tích đất cho thuê đều dành cho sản xuất, hạn chế nhà đầu tư trung tâm logistics. Để có thể đón làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam, các dự án công nghiệp phải đánh giá cẩn thận các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường. Điều này bao gồm việc tạo ra các dự án công nghiệp hỗn hợp bằng cách phân vùng đất cho hậu cần, kho lạnh, trung tâm dữ liệu và trung tâm nghiên cứu và phát triển.”

Những triển vọng của BĐS công nghiệp Việt Nam năm 2022

Tại Hội nghị BĐS Việt Nam 2021, ông ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, tiềm năng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp trong năm 2022 là rất lớn, các khu vực miền Bắc và Nam đang có giá và hiệu suất cho thuê ở mức rất tốt, tiềm năng cho thuê cũng như độ phủ tại các KCN có sẵn đang ở tỷ lệ khá cao.
Trong khi đó, ông John Campbell đến từ Savills Việt Nam cho rằng, ngoài kho xưởng xây sẵn đang thu hút khách thuê, tiềm năng về đất công nghiệp và hậu cần cũng chiếm tỉ lệ khá lớn thời gian tới. Tuy nhiên xu hướng tăng trưởng về trung tâm dữ liệu và kho lạnh đang trở thành thế mạnh của Việt Nam, đặc biệt là với các dự án có quy mô siêu lớn đang được các doanh nghiệp hướng đến.
Ngoài ra, ông John Campbell cũng đánh giá ảnh hưởng bởi dịch bệnh trong năm 2021 khiến xu hướng dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc qua Việt Nam bị chậm lại. Và xu hướng này sẽ vẫn tiếp diễn trong năm 2022 khiến các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, khi các hạn chế về phòng chống dịch bệnh được dỡ bỏ, khách thuê cũng như nhà đầu tư sẽ có thêm cơ hội để lựa chọn, nhờ các nguồn cung mới sẽ đưa ra thị trường. Cùng với các tiềm năng trên, BĐS công nghiệp ít nhiều cũng nhiều ảnh hưởng bởi các thách thức. Thứ nhất là lựa chọn ngành công nghiệp phù hợp với định hướng phát triển BĐS công nghiệp trong tương lai. Điều này phải đến từ tầm nhìn quy hoạch và lựa chọn đối tượng, cũng như ngành nghề cho thuê, không phải ai thuê cũng như nhau. Ngoài ra, sản phẩm phải đi cùng bản chất của khách hàng, như vậy mới đáp ứng được nhu cầu, cũng như nâng cao sức cạnh tranh.
Thứ hai là chuẩn hạ tầng khu công nghiệp cần phải được nâng cấp, phù hợp với quy chuẩn hiện tại của thế giới. Điều này đặc biệt cần thiết với các ngành công nghiệp chất lượng cao, cũng như những ngành công nghiệp hạn chế thiệt hại. Các quy chuẩn mới cần được tổng hợp đa chiều từ nhiều ngành, bàn bạc và cân nhắc kỹ lưỡng, nhưng cần phải quyết liệt để tìm ra các giải pháp.
Thứ ba, BĐS công nghiệp không phát triển độc lập mà phải được quy hoạch đồng bộ với tư duy về đô thị hóa và BĐS dân sinh. Tất cả phải được đóng gói giá trị mới có thể giúp KCN phát triển.
Cuối cùng là cơ chế chính sách cần được xây dựng nhằm tạo sự phát triển cho BĐS công nghiệp trong tương lai.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực: “Chính phủ tập trung phát triển hạ tầng, đương nhiên KCN, khu kinh tế gắn với đường cao tốc, cơ sở hạ tầng mới sẽ tạo ra KCN hệ sinh thái. Như vậy, đòi hỏi các doanh nghiệp đầu tư vào KCN sắp tới phải hướng tới môi trường xanh, hệ sinh thái nhiều hơn. Đây cũng là một xu thế tất yếu như nhiều nước đã và đang làm".