Đất công nghiệp phía Nam lập đỉnh với giá chào thuê tăng vọt

Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, giá thuê đất tại 5 thủ phủ khu công nghiệp miền Nam đã tạo lập mặt bằng giá mới trong quý II vừa qua. Nếu tính riêng phân khúc đất công nghiệp, TP.HCM là địa phương có mức giá chào thuê bình quân cao nhất trong số 5 tỉnh thành trọng điểm khu vực miền Nam với mốc mới 270 USD/m2 (6,4 triệu đồng) cho cả chu kỳ thuê. Đáng chú ý là mức giá này chưa bao gồm phí quản lý và thuế giá trị gia tăng.
Cá biệt một khu công nghiệp tại Long An đang có mức chào giá thuê đất cao hơn cả bình quân thị trường TP.HCM với mức đỉnh 290 USD/m2 (6,8 triệu đồng) cho cả chu kỳ thuê. Ba tỉnh thành còn lại là Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu và Đồng Nai cũng lần lượt ghi nhận mức giá chào thuê đất công nghiệp tăng lên mức 110, 180, 195 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê trong quý II/2022.
Mặc dù giá chào thuê tăng vọt trong 3 tháng của quý II, nhưng Cushman & Wakefield cho biết rất ít khu công nghiệp có thể chạm đến vùng đỉnh này. Chỉ các khu công nghiệp có vị trí đắc địa, hạ tầng kỹ thuật đạt tiêu chuẩn cao, kết nối giao thông thuận tiện mới có thể chạm đỉnh mới của thị trường. Nếu nhìn rộng ra toàn cảnh, bình quân giá thuê đất công nghiệp của toàn khu vực miền Nam (gồm TP HCM, các tỉnh Đông Nam Bộ) trong 3 tháng vừa qua dao động trong khoảng 135 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê.
Còn theo phân tích của CBRE Việt Nam, thị trường cho thuê đất công nghiệp quý II của phía Nam với 5 đại diện: TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu đã có mức tăng giá trung bình từ 8-13% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt có một số khu công nghiệp tiêu biểu tại miền Nam có mức chào thuê tăng tới 26% nếu xét trong chu kỳ 12 tháng vừa qua. Theo phân tích của Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam - bà Thanh Phạm, các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động tại khu vực phía nam đang khá sôi động trong việc ký kết các đơn đặt hàng cam kết thuê trước. Bên cạnh đó nhu cầu thuê đất công nghiệp, kho, xưởng ngày càng tăng cao trên nhiều lĩnh vực, cũng như ngành nghề khác. Với các khách hàng thực hiện ký cam kết thuê trước sẽ có những lợi thế nhất định, có thể đàm phán các điều khoản có lợi hơn, đặc biệt trong bối cảnh giá chào thuê liên tục tăng cao trong thời gian vừa qua.
Giám đốc điều hành KCN Việt Nam - bà Huỳnh Bửu Trân cũng chia sẻ thông tin, khu vực miền Nam đang chứng kiến làn sóng số lượng doanh nghiệp mở rộng quy mô sản xuất đang gia tăng mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp phía Nam gia tăng mạnh mẽ trong nửa đầu năm nay. Vì vậy không khó hiểu khu giá chào thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Nam đang thiết lập mặt bằng giá mới trong liên tục 3 tháng vừa qua.
Bà Trân cũng cho biết có hai nguyên nhân chính khiến giá chào thuê đất công nghiệp phía Nam tăng. Thứ nhất, nhu cầu thuê tăng và quy mô thị trường liên tục tăng trường, kết hợp với làn sóng dịch chuyển sản xuất mạnh mẽ từ các nhà cung ứng toàn cầu. Thứ hai, nhà đầu tư sơ cấp lẫn thứ cấp đang nhảy vào thị trường khu công nghiệp phía Nam ngày càng nhiều. Do đó, khi có lượng lớn nhu cầu tìm kiếm, thâu tóm quỹ đất công nghiệp để kinh doanh cho thuê đất, nhà xưởng, kho bãi, giá mặt bằng cho thuê tăng giá cũng là điều hiển nhiên.
Theo CEO Cushman & Wakefield - bà Trang Bùi nhận định, khu vực miền Nam với 5 thủ phủ công nghiệp đã phát triển từ rất sớm so với mặt bằng chung cả nước, chính vì vậy góp phần khiến giá thuê khu vực này luôn cao. Ngoài ra, việc đi trước một bước so với miền Bắc và miền Trung, cùng với TP.HCM là trung tâm kinh tế và đô thị sôi động nhất cả nước, thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Nam luôn được các nhà sản xuất, giới đầu tư nội địa lẫn quốc tế ưu ái và quan tâm.
Bà Trang đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ còn tăng giá trong thời gian tới khi đây mới chỉ là thời điểm đầu chu kỳ tăng trưởng mới, cả về giá thuê lẫn nguồn cầu trong năm 2022. Làn sóng này sẽ còn tiếp tục kéo dài từ nay đến năm 2025 khi có sự phát triển mạnh của bất động sản công nghiệp, các sản phẩm về hậu cần, diện tích logistics dành riêng cho thương mại điện tử tại các tỉnh phía Nam.
Vị CEO của Cushman & Wakefield còn nhấn mạnh, thị trường các khu công nghiệp tại miền Nam không chỉ đóng vai trò quan trọng với chuỗi cung ứng trong nước, mà còn là mắt xích đặc biệt với chuỗi cung ứng toàn cầu. Với 17 tỉnh và thành phố, miền Nam nói chung và TP.HCM nói riêng luôn là vùng kinh tế sôi động, điểm đến ưa thích với các nhà đầu tư mới muốn gia nhập thị trường Việt Nam. Ngoài ra với khoảng 110 bến cảng, đặc biệt là các cảng cửa ngõ kết hợp trung chuyển quốc tế tại TP HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực miền Nam có khả năng gắn kết và hình thành chuỗi cung ứng quy mô lớn, gắn liền với các khu công nghiệp, liên hợp luyện kim, lọc hoá dầu, trung tâm nhiệt điện.
Theo thống kê của Cục Hàng hải Việt Nam, khối lượng hàng hóa thông qua cảng biển tại khu vực miền Nam trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt gần 370,8 triệu tấn, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2021. Tính riêng TP.HCM đóng góp 67,2 triệu tấn, trong khi Vũng Tàu cũng đạt mức 46,9 triệu tấn. Thống kê khối lượng hàng hóa bằng container thông qua cảng biển tại miền Nam đạt 10,5 triệu TEU (đơn vị đo lường sức chứa hàng hóa theo container) tăng 2% cùng kỳ năm 2021.
Đáng chú ý, cụm cảng biển Cái Mép - Thị Vải đã tiếp nhận thành công siêu tàu container Margrethe Maersk có trọng tải đến 214.000 DWT (đơn vị đo năng lực vận tải an toàn của tàu tính bằng tấn) và có sức chở lên đến 20.000 TEUs, dài 399.23m - rộng 59m, giữa lúc đại dịch hoành hành...
Với các ưu thế trên, bà Trang dự báo thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam còn có cơ hội bứt phá lớn trong tương lai. Nơi này không chỉ có tiềm năng trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa của khu vực và thế giới mà còn kết hợp với năng lực sản xuất nội địa để trở thành một mắt xích không thể tách rời trong chuỗi cung ứng toàn cầu.