Cạnh tranh gay gắt trên thị trường bất động sản công nghiệp

Thị trường cạnh tranh lớn nhưng không hiệu quả

Theo “Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam” vừa được Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) công bố, cơ quan này đánh giá “Bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, thiếu tính hiệu quả”. Cơ quan này cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam có những cơ chế đặc thù riêng biệt, được hình thành từ những thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Điều này sẽ dẫn đến sự không đồng đều giữa các vùng miền do sự khác biệt lớn về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội.

Theo Công ty Chứng khoán VNDIRECT, trong giai đoạn 2022 - 2025, diện tích đất khu công nghiệp VIệt Nam dự kiến tăng 44.760 ha, nhằm đáp ứng nhu cầu thuê đất công nghiệp ngày càng cao. Trong đó, hướng mở rộng sẽ chủ yếu đến từ khu vực Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung bộ và Duyên hải miền Trung. Năm 2022 sẽ là năm của nhà kho và nhà xưởng xây sẵn khi hàng loạt chủ đầu tư trong nước, cũng như nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường này.

Để đánh giá mức độ tập trung của thị trường, bao gồm thị phần, mức độ tích tụ thị trường, người ta thường đối chiếu theo 2 chỉ số cơ bản là CR và HHI. Theo đó, thị trường bất động sản tại miền Nam và miền Bắc đều có sự tương đồng rất lớn về cấu trúc. Tuy nhiên khu vực phía Nam có sự cạnh tranh rất gay gắt.
Phân tích chi tiết hơn, chỉ số CR1 tại thị trường miền Bắc ở dưới 10% (Khu công nghiệp Hải Hà, Quảng Ninh). Chỉ số CR3 ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65% (3 khu công nghiệp đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt). Trong khi chỉ số CR5 cũng chỉ xấp xỉ 22% (gồm các khu công nghiệp Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ). Dựa trên các chỉ số này có thể kết luận, các khu công nghiệp tại thị trường miền Bắc vẫn khá cân bằng, chưa có sự thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường.
Ngược lại tại khu vực phía Nam, khu công nghiệp có diện tích lớn nhất là KCN Năm Căn (Cà Mau) chưa chiếm tới 10% nguồn cung của thị trường. Trong khi Top 3 KCN chiếm khoảng 10% và Top 5 chiếm đến 20%. Chính vì vậy Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng đánh giá, mức cạnh tranh tại thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam là vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường, đồng thời phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp.
Tại khu vực phía Nam, theo quy hoạch sẽ có khoảng 400 khu công nghiệp cùng tổng quy mô diện tích lên đến 109.000 ha. Khu vực này cũng là nơi chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch COVID-19 trong quý III/2021 vừa qua. Điều này dẫn đến các hoạt động thu hút đầu tư vào khu vực này bị gián đoạn, các hoạt động sản xuất cũng bị ảnh hưởng, buộc phải dừng sản xuất hoặc hoạt động cầm chừng.
KCN Năm Căn tại Cà Mau đang là khu công nghiệp có quy mô lớn nhất khu vực phía Nam với tổng diện tích được quy hoạch lên đến 11.000 ha, chiếm 9,88% thị phần. Trong khi đó, Cà Mau là một tỉnh còn khá mới với sản phẩm bất động sản công nghiệp. Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội đầu tư tại tỉnh này nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và giao thông thuận lợi. Chính vì vậy, KCN Năm Căn sẽ là bước khởi đầu khá tốt của Cà Mau trên bản đồ bất động sản công nghiệp nhờ quy mô diện tích lớn, đáp ứng khá tốt nhu cầu của giới đầu tư.
Tiếp đến là KCN Kiên Lương và KCN Sông Hậu với cùng quy mô 3.200 ha, chiếm 2,87% thị phần. Trong khi các khu công nghiệp miền Nam còn lại chiếm thị phần nhỏ hơn và dao động từ 1,5% đến 2%.

Phía Nam tiếp tục là thị trường thu hút dòng vốn chính

Bình Dương là tỉnh tập trung bất động sản khu công nghiệp nhất khu vực tỉnh/thành phố phía Nam với thị phần lên đến 13% với diện tích khoảng 14.500 ha. Đây cũng là tỉnh thứ 3 cả nước về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Mật độ khu công nghiệp Bình Dương cũng khá lớn và có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước, lên đến 99%.
Theo số liệu quy mô bất động sản công nghiệp tại các tỉnh/thành phố phía Nam, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An cũng là 5 tỉnh/thành phố có mức độ tập trung cao nhất, chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Ngoại trừ Cà Mau, bốn tỉnh còn lại đang được các doanh nghiệp sản xuất săn đón rất gắt gao nhờ vị trí gần với TPHCM, giúp tiết kiệm cước phí vận chuyển đáng kể so với các địa phương khác.
Theo thống kê của Colliers Việt Nam, tỉnh Bình Dương đang ghi nhận dòng vốn đầu tư bất động sản khu công nghiệp khá lớn. Vừa qua, tỉnh Bình Dương được Tập đoàn Lego chọn làm nơi triển khai dự án nhà máy thứ 6 ở Việt Nam, với số vốn đăng ký lên đến 1 tỷ USD và dự kiến đi vào hoạt động từ năm 2024. Đây cũng là nhà máy trung hòa carbon đầu tiên được đầu tư tại tỉnh Bình Dương, đóng góp thêm 4.000 việc làm cho người lao động.
“Dự kiến trong năm 2022, Bình Dương sẽ là điểm nóng thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản công nghiệp với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, FLC, HUD. Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai và Long An cũng sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản công nghiệp nhờ vào giao thông và kinh tế đều phát triển mạnh”, các chuyên gia Colliers Việt Nam nhận định.
Sức hút của thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam còn đến từ các hiệp định thương mại tự do (FTA) được ký kết trong suốt thời gian vừa qua. Đây chính là đòn bẩy giúp nền kinh tế Việt Nam có thể thay đổi diện mạo, tạo nên kết nối chặt chẽ hơn trong thị trường bất động sản khu công nghiệp. Chính việc tận dụng tốt các cơ hội từ những hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương, các nước sẽ có cơ hội tiếp cận môi trường đầu tư của Việt Nam, từ đó các nhà đầu tư châu  u, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc sẽ dễ dàng quyết định xây dựng nhà máy sản xuất, tạo dư địa cho bất động sản khu công nghiệp ngày càng phát triển.